Apartman Yönetiminde Karar Alma Süreci

Apartman yönetiminde karşılaşılan en temel sorulardan biri, apartman kararları kaç kişi ile alınır konusudur. Bu süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmiş olup, apartman sakinlerinin ortak yaşam alanlarını ilgilendiren önemli kararların nasıl alınacağını belirler. Doğru karar alma mekanizmaları, apartman yönetiminin sağlıklı işleyişi için kritik öneme sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Karar Nisapları

Türk hukuk sisteminde apartman kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. ve 29. maddelerine göre belirlenir. Genel olarak kararlar, kat malikleri kurulunda alınır ve çoğunluk esasına dayanır. Olağan kararlarda kat maliklerinin çoğunluğu yeterlidir. Bu çoğunluk hesaplanırken hem kişi sayısı hem de arsa payı dikkate alınır.

Apartman kararları kaç kişi ile alınır sorusunun yanıtı, kararın türüne göre değişiklik gösterir. Basit çoğunluk gerektiren kararlar için toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının olumlu oyu yeterlidir. Ancak toplantı nisabının sağlanması için kat maliklerinin en az yarısının toplantıda hazır bulunması gerekir.

Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Bazı önemli konularda ise nitelikli çoğunluk aranır. Yönetim planı değişiklikleri, büyük onarım kararları ve ortak alan kullanımına ilişkin düzenlemeler için kat maliklerinin en az dörtte üçünün onayı gereklidir. Bu tür kararlarda hem sayı hem de arsa payı bakımından nitelikli çoğunluk şartı aranır.

Ana yapıya müdahale eden tadilat işleri, asansör kurulumu gibi büyük yatırımlar ve yönetmelik değişiklikleri nitelikli çoğunluk gerektiren kararlar arasında yer alır. Bu durumda apartman kararları kaç kişi ile alınır sorusunun yanıtı, toplam kat maliki sayısının dörtte üçü şeklindedir.

Oy Birliği Gerektiren Durumlar

Bazı kritik kararlar için ise tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi zorunludur. Bina yıkım kararları, tapuda kayıtlı ortak alanların satışı ve bağımsız bölümlerin birleştirilmesi gibi konular oy birliği gerektirir. Bu durumlarda tek bir muhalif oy bile kararın alınmasını engeller.

Toplantı Nisabı ve Geçerli Oylama

Apartman yönetimi toplantılarında karar alabilmek için öncelikle toplantı nisabının sağlanması gerekir. İlk toplantıda kat maliklerinin yarısından fazlasının katılımı şarttır. Eğer nisap sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılan üye sayısı ne olursa olsun toplantı geçerli sayılır.

Oylama sırasında her kat maliki bir oy hakkına sahiptir. Ancak arsa payı hesaplaması gereken durumlarda, kat maliklerinin sahip oldukları arsa payı oranları da dikkate alınır. Bu sistem, adil karar alma sürecini destekler.

Vekalet ile Katılım ve Temsil

Kat malikleri, apartman yönetimi toplantılarına bizzat katılamadıkları durumlarda vekalet yoluyla temsil edilebilirler. Vekalet belgesi noter tasdikli olmalı veya iki tanık imzası taşımalıdır. Vekilin oy kullanma yetkisi sınırlı tutulabilir veya genel yetki verilebilir.

Modern Apartman Yönetiminde Teknoloji Desteği

Günümüzde apartman yönetimi süreçlerinin daha verimli yürütülmesi için teknolojik çözümlerden fararlanmak mümkündür. Toplantı davetiyelerinin gönderilmesi, karar tutanaklarının dijital ortamda saklanması ve oylama süreçlerinin takip edilmesi gibi işlemler profesyonel yazılım sistemleri ile kolaylaştırılabilir.

Site ve apartman yönetimi profesyonelleri, Konsiyon gibi kapsamlı yönetim yazılımları sayesinde karar alma süreçlerini daha sistematik hale getirebilir. Bu tür çözümler, yasal gerekliliklerin takibini kolaylaştırırken, apartman sakinleri arasındaki iletişimi de güçlendirir.