Apartman Yöneticisinin Mali Sorumluluklarının Sınırları

Apartman yönetiminde en çok karışıklığa yol açan konulardan biri, yöneticinin hangi giderleri karşılaması gerektiği ve hangilerini ödemeyeceğidir. Apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez sorusunun cevabı, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde net olarak belirlenmiştir. Bu konuyu detaylıca inceleyerek hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını açıklığa kavuşturacağız.

Yöneticinin Kişisel Kaynaklarını Kullanmayacağı Durumlar

Apartman yöneticisi, yönetim görevini yerine getirirken kendi kişisel mali kaynaklarını kullanmak zorunda değildir. Yönetici, apartman ortak giderlerini yalnızca kat maliklerinden topladığı aidat ve diğer gelirlerden karşılar. Eğer apartmanda yeterli birikim yoksa ve acil bir gider ortaya çıkarsa, yönetici bu gideri kendi cebinden ödemek zorunda kalmaz.

Özellikle büyük onarım işleri, elevator bakımı, yangın merdiveni onarımı gibi maliyetli işlemler için yönetici öncelikle kat maliklerinden olağanüstü aidat toplamak veya kredi çekmek için yetki almak durumundadır. Bu durumda yöneticinin kişisel garantörlük vermesi de zorunlu değildir.

Kat Maliklerine Ait Bireysel Giderler

Apartman yöneticisi, kat maliklerinin bireysel yaşam alanlarından kaynaklanan giderleri asla ödemez. Bu giderler arasında daire içi tesisat arızaları, bireysel sayaçların değişimi, daire kapılarının onarımı ve daire içi elektrik tesisatı sorunları yer alır. Her kat maliki kendi dairesinin bakım ve onarım giderlerinden sorumludur.

Ayrıca kat maliklerinin kişisel borçları, kredi kartı borçları, bireysel vergi borçları gibi apartman yönetimiyle ilgisi olmayan mali yükümlülükler de yöneticinin sorumluluğunda değildir. Yönetici yalnızca ortak alanlar ve ortak hizmetlerle ilgili giderleri yönetir.

Yasal Olmayan Talep ve Giderler

Apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez sorusunun önemli bir boyutu da yasal olmayan talepler ve giderlerdir. Yönetici, yasa dışı faaliyetlerden kaynaklanan cezalar, ruhsatsız yapılan işlerden doğan para cezaları ve kat malikleri meclisince onaylanmamış harcamaları karşılamaz.

Kat maliklerinin bireysel istekleri doğrultusunda yapılacak lüks harcamalar, apartman bütçesinde yer almayan sosyal etkinlikler ve yönetici yetki alanına girmeyen hizmet alımları da yöneticinin ödeme sorumluluğu kapsamında değildir. Bu tür kararlar ancak kat malikleri meclisinde alınabilir.

Borç ve İcra Süreçlerindeki Sınırlamalar

Apartman yöneticisi, kat maliklerinin aidat borçları nedeniyle başlatılan icra süreçlerinde avukat ücreti, icra masrafları gibi giderleri apartman kasasından ödeyebilir. Ancak bu giderler de apartmanın mali durumu elverdikçe ve yasal sınırlar içinde gerçekleşir. Yönetici hiçbir durumda kendi kişisel kaynaklarını kullanmak zorunda değildir.

Ayrıca apartmanın genel borçları için yöneticinin kişisel kefaleti istenirse, bu durumu kabul edip etmemek yöneticinin kendi inisiyatifindedir. Yasal olarak yönetici, apartman borçları için kişisel kefil olmak zorunda değildir.

Acil Durum ve Olağanüstü Hallerde Uygulama

Yangın, su baskını, doğal afet gibi acil durumlarda bile apartman yöneticisi kendi kaynaklarını kullanmak zorunda değildir. Bu gibi durumlarda yönetici, sigorta şirketleriyle iletişime geçer, belediye ve ilgili kurumlardan destek talep eder. Eğer acil bir müdahale gerekiyorsa, apartman kasasındaki mevcut kaynakları kullanır veya kat maliklerinden acil aidat toplar.

Olağanüstü hal durumlarında yöneticinin yetki sınırları genişlese de mali sorumluluk sınırları değişmez. Tüm harcamalar apartman bütçesi dahilinde gerçekleştirilir ve sonrasında kat maliklerine hesap verilir.

Modern Yönetim Sistemleriyle Şeffaflık

Günümüzde apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez konusundaki belirsizlikleri gidermek için profesyonel yönetim yazılımları kullanılmaktadır. Bu sistemler sayesinde her harcama kaydedilir, kat malikleri tüm mali işlemleri şeffaf bir şekilde takip edebilir ve yöneticinin yetki sınırları net olarak belirlenir.

Site ve apartman yönetiminde karşılaşılan bu tür sorunları minimize etmek için Konsiyon yazılımı gibi modern çözümler büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu tür sistemler, hem yöneticilerin işini kolaylaştırır hem de kat malikleriyle arasındaki güven ilişkisini güçlendirir. Dijital yönetim araçları kullanarak mali şeffaflığı artırmak, hem yöneticiler hem de kat malikleri için faydalı olmaktadır.