Apartman Yöneticisinin Karar Alma Yetkisi Nedir?

Apartman yönetimi sürecinde en çok merak edilen konulardan biri, apartman yöneticisinin toplantı yapmadan karar alıp alamayacağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman yöneticisi, belirli konularda bağımsız karar alma yetkisine sahipken, bazı durumlarda mutlaka kat malikleri kurulu kararı alması gerekmektedir. Bu yetki ve sorumlulukların net bir şekilde bilinmesi, hem yönetici hem de kat malikleri için büyük önem taşımaktadır.

Apartman yöneticisinin temel görevi, apartmanın günlük işleyişini sağlamak ve kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamaktır. Ancak acil durumlar ve rutin işlemler için toplantı beklemeden hareket etme yetkisi bulunmaktadır.

Hangi Durumlarda Toplantısız Karar Alınabilir?

Apartman yöneticisi toplantı yapmadan karar alabilir mi sorusunun cevabı, kararın niteliğine göre değişmektedir. Yöneticinin tek başına karar alabileceği durumlar şunlardır:

Acil onarım ve bakım işleri apartman yöneticisinin bağımsız karar alabileceği en önemli alandır. Su boru patlaması, elektrik arızası, asansör arızası gibi günlük yaşamı etkileyen sorunlarda derhal müdahale etme yetkisi bulunmaktadır. Ayrıca temizlik, güvenlik ve peyzaj bakımı gibi rutin hizmetlerin devamı için de toplantı kararı gerekmemektedir.

Aylık giderlerle ilgili ödemeler, vergi ve harç ödemeleri, sigorta primleri gibi yasal yükümlülükler de yöneticinin doğrudan yapabileceği işlemlerdir. Apartmanın günlük işleyişi için gerekli malzeme alımları ve küçük çaplı harcamalar da bu kapsamdadır.

Mutlaka Toplantı Kararı Gerektiren Durumlar

Bazı önemli konularda ise apartman yöneticisinin tek başına karar alması mümkün değildir. Bu durumlar genellikle apartmanın genel durumunu etkileyen büyük kararları içermektedir.

Büyük çaplı tadilat ve yenileme çalışmaları, apartman dış cephesinde değişiklik, ortak alanların yeniden düzenlenmesi gibi işlemler mutlaka kat malikleri kurulu kararı gerektirir. Ayrıca yıllık bütçe onayı, aidat artışları, yeni hizmet anlaşmaları da toplantıda karara bağlanması gereken konulardır.

Apartman yönetmeliğinde değişiklik yapılması, yönetici değişikliği, büyük harcama gerektiren projeler ve uzun vadeli anlaşmalar da kat malikleri kurulunun onayını gerektiren durumlardir.

Yasal Çerçeve Ve Sorumluluklar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, apartman yöneticisinin görev ve yetkilerini açık bir şekilde belirlemektedir. Bu yasal düzenlemeye göre yönetici, apartmanın korunması ve yönetimi için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.

Yöneticinin aldığı kararların yasal dayanağı olması ve apartman menfaatine olması gerekmektedir. Yetkisini aşan kararlar alan yöneticiler, bu durumdan şahsen sorumlu tutulabilir ve tazminat ödeme yükümlülüğü altına girebilir.

Karar Alma Sürecinde İyi Uygulama Önerileri

Apartman yöneticilerinin karar alma sürecinde izleyebileceği en iyi uygulamalar, hem yasal sorunları önlemek hem de kat malikleri ile ilişkileri güçlendirmek açısından önemlidir.

Acil olmayan durumlarda kat maliklerini bilgilendirmek ve onaylarını almak her zaman en doğru yaklaşımdır. Telefon, e-posta veya mesaj yoluyla hızlı onay alınabilecek konularda bu yöntemler kullanılabilir. Aldığı kararları kat maliklerine şeffaf bir şekilde raporlamak da güven oluşturur.

Teknoloji Destekli Yönetim Çözümleri

Modern apartman yönetiminde teknoloji kullanımı, hem karar alma süreçlerini hızlandırmakta hem de şeffaflığı artırmaktadır. Site ve apartman yönetimi için geliştirilmiş profesyonel yazılımlar, yöneticilerin işlerini kolaylaştıran önemli araçlardır.

Konsiyon yazılımı gibi kapsamlı yönetim sistemleri, apartman yöneticilerinin günlük işlemlerini dijital ortamda takip etmesini, kat maliklerine anlık bilgilendirme yapmasını ve karar alma süreçlerini daha verimli yönetmesini sağlamaktadır. Bu tür sistemler sayesinde toplantı gerektirmeyen kararlar hızla uygulanabilir, büyük kararlar için ise kat maliklerinden kolayca onay alınabilir.