Ortak Alan İhlallerinde Dava Hakkı Kimde?

Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak alanlara yapılan usulsüz müdahalelerdir. Ortak alana müdahalenin önlenmesi davasını kimler açabilir sorusu, kat mülkiyeti hukuku açısından büyük önem taşır. Bu dava hakkı, yasal düzenlemeler çerçevesinde belirli kişi ve kurumlara tanınmıştır.

Kat Malikleri ve Dava Açma Yetkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir. Bu nedenle her kat maliki, ortak alanlara yapılan hukuka aykırı müdahalelere karşı dava açma hakkına sahiptir. Kat malikleri, bireysel olarak veya toplu halde hareket ederek bu haklarını kullanabilirler.

Özellikle komşu dairenin ortak koridora dolap koyması, asansör boşluğuna müdahale edilmesi veya ortak bahçenin kişisel kullanıma ayrılması gibi durumlarda kat malikleri doğrudan dava açabilir. Bu durumda mağdur olan kişinin yanı sıra, diğer kat malikleri de haklarını korumak için yasal yollara başvurabilir.

Apartman Yöneticisinin Rol ve Sorumlulukları

Apartman yöneticisi, kat malikleri adına ortak alana müdahalenin önlenmesi davasını kimler açabilir konusunda önemli bir konuma sahiptir. Yönetici, kat malikleri kurulu kararı olmaksızın da acil durumlarda dava açabilir. Ancak bu yetkinin kullanılması için müdahalenin açık ve mevcut bir zarar yaratması gerekir.

Yönetici, ortak alanların korunması ve apartmanın düzenli işleyişinin sağlanması konusunda birinci derecede sorumludur. Bu nedenle ortak alanlara yapılan müdahaleleri tespit ettiğinde derhal kat malikleri kurulunu bilgilendirmeli ve gerekli yasal süreçleri başlatmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Kat malikleri kurulu, ortak alanların korunması konusunda en yetkili organdır. Kurul, çoğunluk kararıyla ortak alanlara yapılan müdahalelere karşı dava açma kararı alabilir. Bu karar, tüm kat maliklerini bağlar ve apartman yöneticisinin dava açması için yasal dayanak oluşturur.

Kurulun aldığı dava kararı, apartman adına açılacak davalar için gerekli meşruiyeti sağlar. Ayrıca dava masraflarının karşılanması ve avukat tutulması gibi konularda da kurul yetkilidir.

Belediye ve Diğer Kamu Kurumları

Bazı durumlarda belediye ve diğer kamu kurumları da ortak alan ihlallerine müdahale edebilir. Özellikle imar mevzuatına aykırı yapılar, yangın güvenliği açısından tehlike oluşturan müdahaleler veya yapı ruhsatı gerektiren değişiklikler söz konusu olduğunda kamu kurumları resen işlem yapabilir.

Belediye, yapı denetim birimleri ve itfaiye müdürlüğü gibi kurumlar, kamu düzeni ve güvenliği açısından gerekli gördükleri durumlarda müdahale yetkisine sahiptir.

Dava Açma Süreçlerinde Dikkat Edilecek Hususlar

Ortak alanlara müdahale durumunda dava açmadan önce bazı önemli adımlar atılmalıdır. İlk olarak müdahalenin belgeli olarak tespit edilmesi gerekir. Fotoğraf, video ve tanık beyanları gibi deliller toplanmalıdır.

Daha sonra müdahale eden kişiye yazılı ihtarda bulunularak durumun düzeltilmesi istenmelidir. İhtara rağmen müdahalenin devam etmesi halinde yasal süreç başlatılabilir. Bu aşamada uzman bir avukattan destek alınması önerilir.

Ortak Alan Yönetiminde Teknolojik Çözümler

Modern apartman yönetiminde ortak alanların etkin kontrolü için teknolojik çözümlerden fararlanılması giderek önem kazanmaktadır. Site ve apartman yönetimi süreçlerini dijitalleştiren yazılımlar, ortak alan kullanımının kayıt altına alınması ve ihlallerin erken tespit edilmesi konusunda büyük kolaylık sağlar.

Özellikle Konsiyon gibi kapsamlı apartman yönetim yazılımları, kat malikleri ile yönetici arasındaki iletişimi güçlendirerek ortak alan sorunlarının çözümünde etkin rol oynar. Bu tür sistemler sayesinde ortak alan kullanım izinleri dijital ortamda takip edilebilir ve olası ihlaller anında tespit edilebilir.