Ortak Alan Değişikliklerinde Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümleri

Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak alanlara dair değişiklik için kaç oy gerekir sorusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanların kullanım şeklinin değiştirilmesi veya bu alanlarda yapısal değişiklikler yapılması için belirli oyçokluğu şartları bulunmaktadır.

Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetinde olan bölümlerdir. Bu alanların işlevi değiştirilirken veya yeniden düzenlenirken dikkatli bir süreç izlenmesi gerekmektedir. Kanuni prosedürlere uyulmaması durumunda alınan kararlar geçersiz sayılabilir ve hukuki sorunlar yaşanabilir.

Yapısal Değişiklik ve İşlev Değişikliği Ayrımı

Ortak alanlardaki değişiklikler iki ana kategoride incelenir. Yapısal değişiklikler, binanın taşıyıcı sistemi, merdiven boşluğu, asansör, çatı gibi ana unsurları etkileyen müdahalelerdir. Bu tür değişiklikler için daha katı kurallar uygulanır ve genellikle tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.

İşlev değişiklikleri ise mevcut ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesidir. Örneğin, kapıcı dairesinin kreş yapılması, ortak salonun farklı amaçlarla kullanılması gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir. Bu durumda ortak alanlara dair değişiklik için kaç oy gerekir sorusunun cevabı, değişikliğin niteliğine göre değişmektedir.

Kat Malikleri Kurulu Karar Yeter Sayıları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 26. maddesine göre, ortak yerlerin kullanım şeklinin değiştirilmesi kararları için kat malikleri kurulunda oybirliği gerekir. Ancak, bazı durumlarda 4/5 çoğunluk yeterli görülebilmektedir. Bu konuda kesin bir karar verebilmek için değişikliğin kapsamını net olarak belirlemek önemlidir.

Günlük bakım, onarım ve küçük çaplı düzenlemeler için kat malikleri kurulu toplantısında çoğunluk yeterlidir. Büyük çaplı yenilemeler, yapısal değişiklikler veya işlev değişiklikleri için ise daha yüksek oyçokluğu şartları aranır. Kararsızlık yaşanan durumlarda hukuki danışmanlık almak en doğru yaklaşım olacaktır.

Toplantı Usulü ve Karar Alma Süreci

Ortak alan değişikliği kararı alınabilmesi için öncelikle usulüne uygun bir kat malikleri kurulu toplantısı düzenlenmesi gerekir. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalı ve gündem maddesi açık şekilde belirtilmelidir. Toplantı tutanağında alınan kararlar detaylı olarak kayıt altına alınmalıdır.

Karar alma sürecinde, her kat malikinin arsa payı oranında oy hakkı bulunur. Bu nedenle sadece kişi sayısı değil, arsa payı toplamı da dikkate alınarak hesaplama yapılır. Ortak alanlara dair değişiklik için kaç oy gerekir hesaplaması yapılırken bu husus mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Değişiklik Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ortak alan değişikliği planlanmadan önce, yerel yönetmelikler ve imar mevzuatı kontrol edilmelidir. Bazı değişiklikler için belediyeden izin alınması gerekebilir. Ayrıca, yangın yönetmeliği, engelli erişimi ve diğer teknik standartlara uygunluk da değerlendirilmelidir.

Mali açıdan da hazırlıklı olmak önemlidir. Değişiklik maliyeti, bakım masrafları ve muhtemel değer artışı hesaplanmalıdır. Kat maliklerinin mali yükümlülükleri net olarak belirlenmeli ve toplantıdan önce bilgilendirilmelidir.

Hukuki Süreçler ve İtiraz Hakları

Alınan kararlara itiraz etmek isteyen kat malikleri, 1 ay içinde mahkemeye başvurabilir. Bu süre zarfında karar askıya alınmaz, ancak mahkeme gerekli görmesi halinde tedbir kararı verebilir. İtiraz sürecinin uzun sürebileceği ve maliyetli olabileceği göz önünde bulundurularak, mümkün olduğunca uzlaşma yolu tercih edilmelidir.

Karara karşı çıkan kat malikleriyle görüşme yapılarak endişeleri dinlenmeli ve mümkünse alternatif çözümler üretilmelidir. Şeffaf bir süreç yürütülmesi, gelecekteki kararlar için de olumlu bir ortam yaratacaktır.

Apartman Yönetiminde Teknolojik Destek

Modern apartman ve site yönetiminde, karar alma süreçlerinin takibi ve kat malikleriyle iletişim oldukça önemlidir. Bu noktada Konsiyon yazılımı gibi profesyonel çözümler, toplantı organizasyonu, oy takibi ve karar kayıtlarının düzenli tutulması konusunda büyük kolaylık sağlar. Böylece ortak alan değişiklik süreçleri daha şeffaf ve etkin şekilde yönetilebilir.