Site Yöneticisinin Karar Alma Yetkisinin Hukuki Çerçevesi

Site yöneticilerinin hangi konularda tek başına karar alabileceği, apartman ve site sakinleri tarafından en çok merak edilen konuların başında gelir. Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Yöneticinin yetkileri, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiler ve yasal düzenlemeler ile sınırlandırılmıştır.

Site yöneticisi, günlük işleyiş ve rutin bakım-onarım konularında geniş yetkiye sahiptir. Ancak mali açıdan büyük yatırımlar, yönetim planı değişiklikleri ve kat maliklerini doğrudan etkileyen önemli kararlar için mutlaka kat malikleri kurulundan onay alması gerekmektedir.

Yöneticinin Tek Başına Alabileceği Kararlar

Site yöneticisinin tek başına karar alabileceği konular genellikle acil durumlar ve günlük işleyişle ilgili konulardır. Güvenlik önlemleri, temizlik düzenlemeleri, küçük çaplı tamirat işleri ve ortak alan kullanım kurallarının uygulanması bu kapsamda değerlendirilebilir.

Acil durumlarda yönetici, daha büyük hasarları önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Su kaçağı, elektrik arızası, asansör arızası gibi durumlarda kat malikleri kurulunu beklemeden müdahale edebilir. Ancak bu müdahalelerden sonra en kısa sürede kat maliklerini bilgilendirmesi gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Onayı Gereken Kararlar

Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusunun cevabı, konunun mahiyetine göre değişir. Mali konularda özellikle dikkatli olmak gerekir. Bütçe aşımları, büyük çaplı tamirat ve yenileme işleri, yeni hizmet alımları ve yönetim giderlerinde önemli artışlar mutlaka kat malikleri kurulunun onayını gerektirir.

Ortak alan düzenlemeleri, yeni kurallar konulması, aidat artışları ve dış hizmet alımlarında da kat malikleri kurulunun kararı alınmalıdır. Özellikle yıllık bütçenin %10'unu aşan harcamalar için mutlaka kat malikleri kurulu toplanmalı ve karar alınmalıdır.

Yönetim Planının Önemi ve Sınırları

Her site ve apartmanın yönetim planında, yöneticinin yetki ve sorumlulukları açıkça belirtilmelidir. Bu plan, yöneticinin hangi konularda tek başına karar alabileceğini, hangi durumlarda kat malikleri kuruluna başvurması gerektiğini düzenler.

Yönetim planında belirtilen harcama limitleri önemlidir. Bu limitler dahilinde yönetici serbestçe karar alabilirken, limit aşımlarında mutlaka onay alması gerekir. Plansız harcamalar ve yetki aşımları, yöneticinin sorumluluğunu artırır ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Mali Konularda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Site yöneticisinin mali konulardaki yetkileri özellikle sınırlıdır. Bütçe dahilindeki rutin harcamalar dışında, beklenmeyen giderler için kat malikleri kurulundan onay alınması şarttır. Acil durumlar haricinde, yöneticinin kendi inisiyatifiyle büyük harcamalar yapması uygun değildir.

Yönetici, tüm mali işlemleri şeffaf bir şekilde kayıt altına almalı ve düzenli olarak kat maliklerine rapor sunmalıdır. Mali raporlama konusunda titiz davranmak, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Uyuşmazlık Durumlarında Çözüm Yolları

Yöneticinin aldığı kararlar konusunda kat malikleri arasında anlaşmazlık çıkması durumunda, öncelikle kat malikleri kurulu toplanmalıdır. Kurulda alınan kararlar, çoğunluk oyuyla geçerli olur ve yöneticiyi bağlar.

Anlaşmazlıkların çözümünde arabuluculuk hizmetlerinden yararlanılabilir. Hukuki süreçlere başvurmadan önce, iletişim ve müzakere yoluyla çözüm aramak hem zaman hem de maliyet açısından daha verimlidir.

Sonuç ve Öneriler

Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusunun cevabı, konunun niteliği ve yönetim planında belirlenen sınırlar çerçevesinde şekillenir. Başarılı bir site yönetimi için, yetki ve sorumlulukların net bir şekilde belirlenmesi, düzenli raporlama ve şeffaf yönetim anlayışı benimsenmelidir.

Modern site yönetiminde, karar alma süreçlerini kolaylaştıran ve şeffaflığı artıran dijital çözümler büyük önem taşır. Konsiyon yazılımı gibi profesyonel site yönetim sistemleri, yöneticilerin yetkilerini doğru şekilde kullanmasına yardımcı olurken, kat maliklerinin de yönetim süreçlerini yakından takip etmesine imkan sağlar.