Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Nasıl Toplanır?

Kat mülkiyeti kanunu kapsamında apartman yönetiminin en önemli karar organı olan kat malikleri kurulu, tüm bağımsız bölüm sahiplerinin bir araya gelerek ortak alanlar ve yönetimle ilgili konularda karar aldığı toplantıdır. Bu kurul, apartmanın günlük işleyişinden büyük tadilat kararlarına kadar pek çok konuda yetkili organdır.

Kat malikleri kurulu toplantısı, yönetici tarafından yılda en az bir kez olmak üzere çağrılır. Olağanüstü durumlarda ise kat maliklerinin beşte birinin yazılı talebi üzerine toplantı düzenlenebilir. Toplantı çağrısı, gündem maddeleri ile birlikte en az on beş gün önceden tüm kat maliklerine tebliğ edilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları İçin Gerekli Çoğunluk

Kat malikleri kurulu kararları alınırken farklı konular için farklı çoğunluk oranları gereklidir. Genel konularda kat maliklerinin çoğunluğu ve arsa paylarının yarısından fazlasının onayı yeterlidir. Ancak yapısal değişiklikler, ana yönetmelik değişiklikleri ve önemli harcamalar için daha yüksek çoğunluk aranır.

Toplantıda karar nisabının sağlanabilmesi için kat maliklerinin yarısından fazlasının ve arsa paylarının yarısından fazlasının temsil edilmesi gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı çağrısı yapılır ve bu toplantıda gelen üyelerle karar alınabilir.

Hangi Konularda Karar Alınabilir?

Kat malikleri kurulu geniş yetki alanına sahiptir ve apartmanın yönetimiyle ilgili birçok konuda karar alabilir. Bu kararlar arasında yönetici seçimi, bütçe onayı, tadilat ve onarım işleri, ortak gider dağılımı, yönetim planı değişiklikleri yer alır.

Ayrıca apartman güvenliği, temizlik hizmetleri, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi gibi günlük yaşamı etkileyen konularda da kat malikleri kurulu kararları alınabilir. Özellikle komşuluk ilişkilerini düzenleyen kurallar ve apartman içi yasaklar da bu kapsamda değerlendirilir.

Karar Alma Süreci ve Toplantı Yönetimi

Toplantının başarılı geçmesi için önceden hazırlanmış bir gündem ve düzenli bir süreç takip edilmelidir. Toplantı başkanlığı genellikle yönetici tarafından yürütülür, ancak kat malikleri arasından da başkan seçilebilir. Her gündem maddesi ayrı ayrı görüşülmeli ve oylama yapılmalıdır.

Alınan kararların geçerli olması için tutanak tutulması zorunludur. Tutanak, alınan tüm kararları, oy durumunu ve toplantıya katılan kat maliklerini içermelidir. Bu belgeler apartman yönetiminin yasal dayanağını oluşturur ve ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda önemli delil niteliği taşır.

Muhalefet ve İtiraz Hakları

Kat malikleri kurulu kararlarına katılmayan malik veya malikler, belirli süre içinde mahkemeye başvurarak kararın iptalini talep edebilirler. Bu hak, özellikle yasalara aykırı veya malik haklarını zedeleyen kararlar için önemli bir güvencedir.

İtiraz süresi, kararın tebliğ edildiği tarihten itibaren bir aydır. Bu süre içinde dava açılmadığı takdirde, karar kesinleşir ve tüm kat malikleri için bağlayıcı hale gelir. Mahkeme süreci devam ederken kararın uygulanması durdurulabilir.

Kararların Uygulanması ve Takibi

Alınan kararların hayata geçirilmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Ancak kat maliklerinin de kararları desteklemesi ve gerekli mali katkıları sağlaması gerekmektedir. Kararlara uymayan kat malikleri hakkında yasal işlem başlatılabilir.

Modern apartman yönetiminde, bu süreçlerin dijital ortamda takip edilmesi büyük kolaylık sağlamaktadır. Konsiyon gibi profesyonel site ve apartman yönetim yazılımları, toplantı organizasyonundan karar takibine kadar tüm süreci sistematik hale getirerek hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin işini kolaylaştırmaktadır. Bu tür dijital çözümler sayesinde toplantı çağrıları, oy kullanma süreçleri ve karar dokümantasyonu daha verimli şekilde yönetilebilir.