Ortak Alan İhlallerinde Dava Hakkı Kimlere Aittir?

Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak alanlara yapılan izinsiz müdahalelerdir. Ortak alana müdahalenin önlenmesi davasını kimler açabilir sorusu, kat mülkiyeti hukuku çerçevesinde net kurallara bağlanmıştır. Bu dava hakkı, öncelikle apartman yöneticilerine tanınmış olmakla birlikte, belirli koşullarda diğer kat malikleri de bu hakkı kullanabilmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca, apartman yöneticisi ortak yerlerin korunması ve yönetilmesinden birinci derecede sorumludur. Bu kapsamda, ortak alanlara yapılan her türlü tecavüze karşı yasal işlem başlatma yetkisi bulunmaktadır.

Apartman Yöneticisinin Dava Yetkisi ve Sorumlulukları

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi gereğince ortak alanların korunması konusunda geniş yetkilerle donatılmıştır. Yönetici, ortak alanlara yapılan izinsiz müdahalelere karşı derhal harekete geçmek zorundadır. Bu müdahaleler arasında asansör sahanlığına dolap yerleştirmek, ortak bahçeye çit çekmek, teras alanını kapatmak gibi eylemler yer almaktadır.

Yönetici, öncelikle uyarı ve ihtar yolu ile sorunu çözmeye çalışmalıdır. Ancak bu girişimler sonuçsuz kaldığında, ortak alana müdahalenin önlenmesi davasını kimler açabilir sorusunun cevabı netleşir: öncelikle apartman yöneticisi bu davayı açma hakkına sahiptir.

Kat Maliklerinin Bireysel Dava Hakları

Kat malikleri de belirli şartlar altında ortak alanlara yapılan tecavüzlere karşı dava açabilirler. Özellikle apartman yöneticisinin görevini yapmadığı durumlarda, kat malikleri bireysel olarak veya toplu halde harekete geçebilirler. Bu durumda, malik önce yöneticiden gerekli işlemleri yapmasını istemelidir.

Yargıtay kararlarına göre, kat malikleri ortak alanlardaki haklarının ihlal edilmesi durumunda, müteselsil sorumluluğa dayanarak diğer maliklerin muvafakatını almaksızın da dava açabilirler. Ancak bu durumda davanın sonuçlarından tüm kat malikleri etkileneceği için, prosedürel kurallara dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı ile Dava Açılması

En güvenli yol, kat malikleri kurulunun aldığı bir kararla dava sürecinin başlatılmasıdır. Kurul kararı alındıktan sonra, apartman yöneticisi bu kararı yerine getirmekle yükümlüdür. Eğer yönetici harekete geçmezse, kurul kendisi vekil tayin ederek yasal süreci başlatabilir.

Kurul kararı alınırken, dava masraflarının nasıl karşılanacağı, hangi hukuki yolların izleneceği ve süreç boyunca kimlerden yetki alınacağı gibi konular detaylı şekilde belirlenmedir. Bu yaklaşım hem hukuki güvenlik sağlar hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Dava Süreci ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ortak alana müdahaleye karşı açılan davalar genellikle müdahalenin men'i ve el atmanın kaldırılması amacını taşır. Bu davaların yanı sıra, zarar meydana gelmişse tazminat da talep edilebilir. Dava açılmadan önce, müdahalenin belgelerle tespit edilmesi ve keşif tutanağı düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Özellikle acil durumlarda, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınabilir. Bu sayede, dava süreci devam ederken müdahalenin durdurulması sağlanır. İhtiyati tedbir başvuruları için güçlü delil ve aciliyet durumunun varlığı şarttır.

Profesyonel Yönetim Çözümleri

Ortak alan ihlalleri ve benzeri hukuki sorunların önlenmesi için profesyonel site ve apartman yönetimi büyük önem taşımaktadır. Modern yönetim yazılımları sayesinde, ortak alan kullanımları kayıt altına alınabilir, izinsiz müdahaleler erken tespit edilebilir ve gerekli hukuki süreçler hızla başlatılabilir.

Konsiyon yazılımı gibi entegre yönetim platformları, apartman yöneticilerinin tüm süreçleri dijital ortamda takip etmesine olanak tanır. Bu sayede, ortak alan ihlallerinden dava süreçlerine kadar her türlü hukuki işlem düzenli şekilde dokümante edilir ve gerektiğinde delil olarak kullanılabilir.